Att bo i bostadsrätt

Att bo i bostadsrätt

Vad är en bostadsrättsförening? Som innehavare av en andel i en bostadsförening eller en bostadsrätt i en bostadsrättsförening är du medlem i en ekonomisk förening. Föreningen har till uppgift att upplåta bostäder åt sina medlemmar på obegränsad tid. De flesta föreningar som finns i dag är bostadsrättsföreningar. Av landets 4 miljoner bostäder är ungefär 700.000 bostadsrätter. Det betyder att nästan var femte svensk bor i en bostadsrättslägenhet.

Äger jag min lägenhet?

Som bostadsrättshavare äger du inte din lägenhet i juridisk mening. Det är föreningen som är lagfaren ägare till både huset och eventuellt marken. Som bostadsrättshavare är du delägare och medlem i föreningen med nyttjanderätt till din lägenhet. Du har rätt att inom ramen för stadgarnas bestämmelser göra förändringar i lägenheten, hyra ut den eller belåna den. Du har också rätt att fritt sälja din bostadsrätt eller andel till det pris som du kan få ut på marknaden. Om du inte följer stadgarnas bestämmelser kan du bli uppsagd av föreningen och tvingas flytta.

Vad är en ekonomisk förening?

Vi har tidigare sagt att en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening. En ekonomisk förening är en s k juridisk person, d v s den kan i eget namn teckna olika avtal. Det är styrelsen som skriver under avtal och som har rätt att företräda föreningen. Skulle föreningen inte betala sina räkningar kan inte styrelsen eller medlemmarna i föreningen krävas på betalning utan ansvaret för betalningen stannar enbart på föreningen. Du kan således aldrig bli ansvarig för betalningar som föreningen inte klarar av.

Vem sitter i styrelsen?

Som medlem i föreningen måste du alltid veta vilka som sitter i styrelsen, d v s vilka personer som företräder föreningen för din räkning. Om inga upplysningar finns om det på t ex föreningens anslagstavla kan man alltid utläsa det ur årsredovisningen. Man kan också vända sig till Bolagsverket och begära att få ett s k registreringsbevis. På det beviset finns namnen på de personer som ingår i styrelsen och eventuella andra personer som har rätt att teckna föreningens firma. Du kan också på registreringsbeviset få uppgifter om när föreningen registrerades och vad föreningen har för organisationsnummer.

Stadgar och ordningsregler

Det finns flera lagar som gäller för bostads- och bostadsrättsföreningar, men föreningen har också en egen ”lag” och det är stadgarna. Dessa stadgar finns registrerade hos Bolagsverket. Varje medlem bör ha ett exemplar av stadgarna för att veta vilka regler som gäller just i den aktuella föreningen. Föreningen kan också ha ordningsföreskrifter som närmare talar om när och var man t ex får piska mattor, använda tvättstugan m m.

Ekonomisk plan

Hos Bolagsverket finns för bostadsrättsföreningar registrerat en s k ekonomisk plan. I planen finns en mycket bra sammanställning över de lägenheter som finns i fastigheten och vilken insats och vilket andelstal din lägenhet har. Har inte styrelsen den ekonomiska planen kan du alltid vända dig till Bolagsverket för att läsa planen eller skaffa en kopia.

Medlems- och lägenhetsförteckning

Varje bostadsrättsförening är skyldig att ha en s k medlems- och lägenhetsförteckning. Dessa förteckningar tar upp alla medlemmar, de lägenheter som finns i huset samt vem som är lägenhetsinnehavare. För en bostadsrättsförening är lägenhetsförteckningen den viktigaste handlingen. Där kan man nämligen också utläsa om en bostadsrätt är pantsatt. Som bostadsrättshavare har du – men inte någon annan – rätt att få ett utdrag ur denna lägenhetsförteckning på din egen lägenhet för att t ex visa banken att du är rätt ägare och att bostadsrätten inte tidigare är pantsatt.

Får jag hyra ut min lägenhet i andra hand?

Allmänt gäller att du inte kan hyra ut din lägenhet i andra hand. Styrelsen har dock skyldighet att i vissa fall medge andrahandsuthyrning, t ex om du skall arbeta en kortare tid på annan ort, studera eller göra militärtjänst, så att du tillfälligt är förhindrad att använda din lägenhet. Skulle styrelsen inte ge dig rätt att hyra ut i andra hand kan du vända dig till hyresnämnden så att de kan avgöra om du har sådan rätt. De flesta föreningar är restriktiva med att gå med på andrahandsuthyrningar annat än i de fall där man har laglig rätt. Föreningens ändamål är ju att upplåta bostäder till sina medlemmar. Föreningen är också beroende av att medlemmarna bor i fastigheten och medverkar i föreningsarbetet. Är föreningen för generös är risken att föreningshuset blir som vilket annat hyreshus som helst och föreningsarbetet försvåras. När du begär att få hyra ut i andra hand skall du tala om de skäl du har för uthyrningen. Du skall också tala om till vem som lägenheten skall hyras ut och under vilken tid. Du får heller inte glömma bort att ge styrelsen din nya adress under bortovaron. Det är viktigt att komma ihåg att det är du som medlem som är skyldig att betala årsavgiften och att du även ansvarar för att en hyresgäst sköter sig. Du bör även avtala bort besittningsskyddet och få detta avtal godkänt hos Hyresnämnden innan andrahandshyresgästen flyttar in. Du riskerar annars att inte kunna återfå lägenheten när du vill flytta tillbaka. Blankett för ansökan om andrahandsuthyrning finner du i dokumentarkivet.

Vilka försäkringar behöver jag?

Varje förening har en fastighetsförsäkring vilken i regel innefattar ansvar för skador på fastigheten förorsakade av utströmmande ledningsvatten, brand och inbrott. Dessutom kan tilläggsförsäkringar tecknas såsom maskinförsäkring, glasförsäkring m m. Du bör dock känna till att fastighetsförsäkringen inte reglerar skador på din egen egendom som till exempel egen bekostad inredning. Om utströmmande vatten skadar t ex dina möbler så betalas dessa skador inte av fastighetsförsäkringen. Du bör alltså teckna en egen hemförsäkring och då helst en sådan som är anpassad för bostadsrätter där den inredning som du har underhållsansvaret för enligt stadgarna eller som du själv bekostat är försäkrad.

Vem svarar för reparationer och underhåll?

Som bostadsrättsinnehavare måste du själv bekosta reparationer och förbättringar på sådant som finns inuti lägenheten. Det gäller exempelvis kylskåp, spis och andra vitvaror, golv, väggar och tak, fönster och dörrar. Dessutom ska du på egen bekostnad se till att lägenheten målas, tapetseras och repareras sa att lägenheten hålls i ett gott skick. Du ska åtgärda de skador som uppstår i lägenheten, oavsett om skadorna uppkommit genom ditt eget vållande eller på annat sätt t.ex. genom en olyckshändelse eller genom vållande av någon utomstående.

Du får dock inte göra stora förändringar i lägenheten t ex ombyggnation utan tillstånd från styrelsen. Det är inte heller tillåtet att på eget bevåg riva eller flytta väggar eller göra andra mera ingripande förändringar utan tillstånd. Även för byggande av uteplats krävs det särskilt tillstånd.

Föreningen ansvarar i stort sett för stamledningar såsom för avlopp och vatten, värme, elektricitet, vatten och kabel-TV som föreningen installerat i din lägenhet. Föreningen ansvarar också för underhåll av huset och dess allmänna utrymmen. Man kan säga att föreningens ansvar normalt slutar vid dörren. Du kan utläsa ur föreningens stadgar var gränserna går mellan dina och föreningens skyldigheter.